김형수 칼럼 / 하우스푸어의 파산을 부를 정책과 부동산 버블붕괴!

 

하우스푸어의 파산과 부동산 버블붕괴

 

 

 

김형수(법인전문 자산관리사)

 

서민들의 허리를 바싹 조여 가던 가계부채 문제가 이제는 선을 넘어 목을 죄는 수준으로 심각해 지고 있다.

이에 금융위원회는 6월 말 경 <가계부채에 관한 종합대책안>을 내놓기로 했다. 

대책의 핵심은 '대출의 총량'을 줄여서 '더이상의 가계대출'로 인한 돌려막기 통한 파산을 막아 보자는 데 있다.

이른바 가계 대출 총량제의 도입으로 부실의 연착륙을 시도하려는 정부 의도는 이해하지만

지금의 사태는 생각보다 심각한 수준에 이르렀다. 

 

 

이미 금융권 내에서는 도를 넘어서는 대출 총량 규제를 부분적으로나마 시행해 오고 있었다.

2010년에 제2금융권까지 DTI 규제를 실시한 것은 물론 연체가 없는 건설사에게까지 원금상환 요청을 시작했기 때문이다. 현재는 LTV 45~50% 사이의 개인 연체 경력자들에게 추가 담보를 요청하는 문서들이 가가호호 도착하고 있는데, 이런 정황은 조만간 연체가 없는 개인에게까지도 원금상환 요청이 머지 않았음을 예고하는 것이었다.  

 

금융위가 대출총량제를 도입하게 되면,

무자비한 원금상환 요청에 따른 가계경제의 연쇄 붕괴는 초읽기에 들어가는 것이 예고되었던 것이다.

이 맥락에서 이해해 보면, 6월에 있었던 한국은행 금융통화위원회의 금리 인상을 전격 단행(0.25%)은

명목상 인플레를 잡겠다고 의지를 보인 것으로 해석되나, 실질적으로는 더이상 물러설 곳이 없다는 것의

반증인 것이다.

과거 80년대 후반의 부동산 버블 붕괴라는 초유의 사태를 맞이했던 일본 역시 그렇게 조금씩 금리를 올렸다.

물가를 잡겠다는 명분도 한국과 동일했다. 더 이상의 부채공화국이란 오명을 씻기 위해 대출 제한 조치도 일본이 벌인 것도 한국과 다르지 않았기 때문이었다.

 

그래서 일본의 기준금리는 5.5%까지 올랐다. 이에 이자부담이 눈덩이처럼 커지자 사람들은 돌려막기조차 불가능한 패닉상태로 내 몰리게 되었다. 그리고 계단식으로 미미한 파동을 거치면서 일본의 부동산 자산가치는 최대 80~87%까지 붕괴했다. 우리 돈으로 20억짜리 건물 한 채가 서서히 가치가 하락하여 어느 지점에 이르면 2~3억까지 하락하는 사태가 80년대 후반부터 90년대 초반까지 일본의 초토화시켰었다. 건물 주는 당연히 길바닥에 나 앉아야 했다. 일본은 주택이 많았던 반면, 아파트가 많은 한국은 부동산가격이 마이너스가 될 것이라는 전망

도 슬슬 나오기 시작했다.

 

빚을 얻어 집을 산 사람들 가운데 이자를 내기도 벅차해 하는 사람들의 비명이 곳곳에서 매물투척으로 나타나고 있다. 일본은 그나마 '원금상환'이라는 칼을 들이밀지는 않았지만, 오늘의 한국은 '원금상환'의 칼날이 휘둘러질 위기에 처해 있다. 그렇게 되면, 이자에 원금까지 합산변제 독촉에 못이겨, 곳곳에서 매물은 쏟아져 나올 것이고, 이른바 깔대기 현상으로 폭락하여 출구는 좁고 매물은 엉키는 아비규환 현상이 오지말란 법이 없다.

제1차 저축은행 사태 역시 제2차 부동산 PF대출 사태로 전개될지 국민들만 모르고 있다. 원금합산 변제라는 최악의 수를 둘 수밖에 없는 가계경제의 붕괴라는 내리막길에서 그들을 보호할 그 어떤 제동장치도 없다는 것을 국민들만 모르고 있는 것이다. 

 

 

더욱 암울한 현실은 일본의 버블붕괴 시점과 현재의 우리가 여러 조건에서 다르다는 점이다.

앞서 말했지만 당시 일본인들의 주거 및 투자용 부동산은 단독주택 위주였으나 한국은 아파트가 주종이다. 주택과 달리 아파트의 거품하락은 걷잡을 수 없는 용적률 대비 평당가격의 붕괴로 이어질 수 있다. 고층 아파트일 수록 시간에 따른 수명이 존재하고 그에 버블이 겹쳐지게 되면 강남의 재건축 아파트들은 참담한 현실을 맞이할 수 있게 된다. 

일본은 위기가 찾아왔을 때  저축률이 29%로 세계 1위였다. 그런데 한국은 2.7%로 세계 최저 국가에 속한다.

1992년의 도쿄 부동산 버블 붕괴 당시만 해도 세계경제는 호황기였다. 그런데 지금 세계 경제는 그리스 국가부도 위험과 미국의 부채문제(202조)와 유럽의 파생위험들이 지난 2008년의 서브프라임모기지 사태의 원인을 고스란히 떠안은 채 언제 터질지 모르는 뇌관으로 자리하고 있는 상황이다. 

혹시나 주거용 부동산의 실수요력을 가늠하는 인구증가 속도를 보면 한국의 인구감소 속도는 일본의 2.5배를 넘는다. 버블의 크기나 규모를 보아도 일본 경제력의 위기대응력에 수분의 일도 못미치는 정부능력이라는 점! 등이 지금 우리의 미래를 암울하게 만드는 정황들인 것이다.

 

이에 우리는 6월 말 금융위가 발표하는 종합대책를 비장한 관점에서 지켜봐야 한다. 약 960조에 이르는 가계대출 가운데 60%가 부동산 담보대출인 현실, 거기에 중소기업 대출이 약 300조, 거기에 자영업자의 미회수 매출채권 등을 포함해 사채까지를 포함하면 그 규모는 과히 상상을 초월한다. 사채, 캐피탈, 론, 마이너스, 담보대출, 신용대출, 각종 금융상품 담보 신용대출까지를 포함하는 것은 물론 금융권의 뱅크런이 이제 초읽기에 들어가는 것이다. 재테크의 신화들이 오래전부터 자취를 감추는 지금, 1800 코피스 지수를 2200까지 추켜 올렸던 기관과 외국자본의 행방을 굳이 주목하지 않더라도, 지금 서민들의 지갑은 터무니 없이 가볍다는 것이 슬픈 현실이다.